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Q&A
1. 遇到樓上滲水該如何處理?

1. 遇到樓上滲水該如何處理?

 若財政許可,建議馬上找公證行求助,原因有三:

 一)政府部門(食環署及滲水辦)成功檢測出滲水源頭的成功率極低,而且方法落後,只會使用色水的單一測試方法,色水經過稀釋後,滲透力低,政府部門都未能找出滲水源頭,更令樓上單位有不維修及不合作的理由,因為樓上單位業主會認為政府部門都不能找出源頭,便跟他們無關,無需更進,此舉只會對受滲水影響的單位更為不利。

 二)政府部門由檢測至發出報告,一般需時半年至一年不等,公證行於檢測後只需兩至三個星期便可以發出報告,若等待政府部門的報告,最終又找不到結果,只會令漏水問題日益惡化,錯過了解決滲水問題的最佳時機。

 三)政府部門所發出的報告並不是公證行及專家報告,在法庭上參考價值極低,雖然大部人都會呈上法庭作參考證據之用,但滲水辦的信件很清楚描述(見下方圖片)"報告內的資料由政府為有關目的而編製,供政府內部使用。政府不會以任何形式保證報告的內容或當中所作任何陳述或意見的準確性及正確性。任何人如欲提出或抗辦任何索賞,或提出或抗辦任何法律程序,應就此另聘請顧問公司進行獨立調查,並自行作出結論。"簡單來說,如若進行法律程序,政府部門亦建議聘請顧問公司進行獨立調查。

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11. 如何才知道賠償方案需合理?

Q:如何才知道賠償方案需合理?

 

A:業主與裝修公司簽定合約時,應清楚訂明完工日期,同時列明逾期完工的賠償方案,但由於法律上賠償屬於補償性而非懲罰性,因此賠償金額要基於有根據的估算,否則有機會構成不平等合約條款(unfair contract terms),影響往後索償。

至於監工方面,假如屋主有意在單位加裝攝影機監察工程進度,必須得到裝修公司同意,否則有機會涉及過分收集個人資料。即使裝修師傅同意加裝攝影機,屋主亦最好採用不能重播的「流水帶」方式攝錄,避免觸犯私隱條例。

 

2. 樓上不合作該如何處理?

2. 樓上不合作該如何處理?

若樓上不合作,公證行亦可在不進入樓上單位的情況下進行檢測及撰寫公正報。公證行會利用高清紅外線掃瞄法、天花濕度分佈分析法、水樣本測試法及源頭排除法等方法找出滲水源頭,找出滲水源頭後,公證行會於兩至三星期後發出由香港註冊測量師簽署的報告,由法庭認可,客戶取得報告後便可展開索賞或法律程序,若樓上業主不同意報告內容,他必須聘請顧問公司進行獨立調查,否則便會輸掉官司,這是最快捷及最有效的方法迫使樓上業主作出回應。

10. 需要考慮工程延誤原因嗎

Q:需要考慮工程延誤原因嗎

 

A:答案是肯定的,業主要考慮工程延誤因素,若工程因無法控制的因素而導致延期,例如裝修材料、傢俬的運輸延誤等,業主便沒有理據扣減裝修費。因此業主首先要釐清工程延期原因,假如有證據顯示對方故意拖延工程,萬一對方採取法律行動追討裝修費用,業主亦有理據作出抗辯,甚至可向對方反索償。假如索償金額少於7.5萬港元,業主可入稟小額錢債審裁處向裝修公司申索。

3. 為什麼明明有滲水跡象,政府部門卻說沒有滲漏?

3. 為什麼明明有滲水跡象,政府部門卻說沒有滲漏?

第一,當食環署接收到市民投訴後,會派人員到單位進行濕度探測,食環署的指標是超過35%的濕度,他們會定義為"滋擾性滲漏",這時食環署才會利用政府資源展開調查。可是,按測量學及儀器標準,20%或以上已經是屬於高濕度水平,代表有滲水問題,可是輕微的滲漏政府部門是不會為市民跟進的。

第二,食環署只會處理污水喉管滲漏的問題,如針對污水喉管進行色水測試後,發現水喉管沒有滲漏便會轉介滲水辦,若滲水辦浸過地台及浴室後,都未能找出滲水源頭,便會結束調查,可是滲漏還有多種可能性,包括外牆及平台滲漏等。

第三,政府部門(食環署及滲水辦)成功檢測出滲水源頭的成功率極低,而且方法落後,只會使用色水的單一測試方法,色水經過稀釋後,滲透力低,未能滲透至石屎表面,曾經有個案於維修時,地天花鑿開後,才見到大量色粉藏於石矢層內,因為政府部門往往未能找出滲水源頭。

4. 天花有結晶體便一定是咸水滲漏所導致?

4. 天花有結晶體便一定是咸水滲漏所導致?

天花有結晶並不是一定是咸水滲漏,由於石矢層及其他建築材料中有礦物成分,基本上如發現嚴重滲漏,水會與石矢層及其他建築材料中的礦物產生化學反應,形成像鹽巴般的結晶物,但這不僅是咸水滲漏才會出現的,基本上任何滲漏亦有機會出現,只取決於滲漏的程度及建築材料中的礦物含量,切用舌頭嘗嘗是否有鹽分,因為滲漏若是由污水導致,結晶體內便會有大量細菌。

5: 應該先發出律師信還是應該先撰寫公證行報告?

5: 應該先發出律師信還是應該先撰寫公證行報告?

正確的程序應該先找公證行做檢測然後撰寫公證報告,因為如果沒有公證行報告的支持下發出律師信,這樣便是出師無名, 出了律師信都是沒有阻嚇性及浪費金錢。

6: 遇到漏水事件,但樓上一直沒有回應,並推搪責任,應該怎麼辦?

6: 遇到漏水事件,但樓上一直沒有回應,並推搪責任,應該怎麼辦?

 根據香港普通法,舉證責任在投訴人身上,如果你投訴樓上漏水,必須找第三方證明漏水是由於樓上所導致才能夠投訴成功,一般漏水除了上層單位漏滲之外,還有機會是因為外牆及公家喉管,因此在沒有任何舉證之前,樓上沒有理會及推搪責任於法理上是合理的,但當然樓上明知自己漏水卻利用這個法律漏洞則是不合情,這個情況更加需要找公證行幫手處理個案,令到樓上得到應得的懲罰。

 

7: 一般法律程序需要多久?

7: 一般法律程序需要多久?

這似乎法庭處理個案的快慢,一般三個月至一年不等,於審前覆核時要提交公證行報告證明樓上有漏水,如果滲漏的單位未能提出抗辯或任何證明他沒有漏水的報告,他基本上必然會輸掉官司,勝訴的一方便會拿到法庭的裁判令,這樣便可以強制執行要求樓上停止滲水及賠償,因此再提出訴訟前,必須拿到公證行的報告。第二個方法是,如果滲漏事件令到單位有一個嚴重的滋擾,可以向法庭申請臨時禁制令,這個程序快很多,一般一個月便可,但同樣地事前必須拿到公證行報告才可申請成功。

8: 遇到樓上漏水情況應否先找政府部門才找公證行?

8: 遇到樓上漏水情況應否先找政府部門才找公證行?

這個答案肯定是不應該的,原因有數個,第一政府部門處理個案的成功率極低而且時間極長,很多時候政府部門都找不到滲水源頭,這樣便更加給了樓上單位業主一個藉口不去跟進;第二政府部門寫所寫的報告,並不是用於法庭或任何訴訟所用的,因此若需要進行任何法庭訴訟,都必須找專家證人撰寫專家報告,這是法庭程序,因此一般律師及專業人士都不建議找政府部門幫忙處理滲水個案。

9. 未按合約工期完工 業主可否索償損失?

Q:未按合約工期完工 業主可否索償損失?

A:執業大律師表示,業主和裝修公司的法律責任建基於工程合約,如合約上訂明完工日期,裝修公司未能按時完工起貨,有機會屬破壞合約,業主可向對方索償工程延期衍生的損失,包括酒店租金等。

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